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為進一步貫徹落實省、市、縣紀委“點題整治”群眾身邊腐敗和不正之風突出問題，鞏固物業服務企業侵占住宅小區業主公共收益專項整治工作成果，根據省住建廳《關于加強住宅小區公共收益管理的指導意見》（征求意見稿）文件精神，結合我縣實際，我局制定《加強住宅小區公共收益管理的暫行規定》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

安溪縣住房和城鄉建設局

2022年1月26日

（此件公開發布）

加強住宅小區公共收益管理的暫行規定

為規范住宅小區公共收益（以下簡稱公共收益）的管理，維護住宅小區業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》有關規定，制定了加強住宅小區公共收益管理的暫行規定，具體內容如下：

一、公共收益范圍

本規定所指的公共收益，是指利用住宅小區的共有部分（以下簡稱共有部分）可以用于生產、經營、租賃等，所產生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。一般公共收益包括但不限于：利用住宅小區的圍墻、小區出入口或大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等經營收入；將公共場地、公共道路用于車輛停放收取的場地使用費；利用公共場地擺攤、引進自助售賣機或快遞柜等收取的進場費；對通信運營商設立的通信基站等設備所收取的占地費或場地費；將屬于全體業主所有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或場地用于租賃或經營產生的收入；處置經業主同意報廢后的共用設施設備報廢后的回收殘值產生的收入等。

二、公共收益的管理

（一）經營管理

前期物業服務期間，物業服務企業可以根據《前期物業服務合同》約定，經營共有部分、共用設施設備，并按照《福建省物業管理條例》第六十三條規定提取相應的經營管理費用。

業主大會成立之日起30日內，物業服務企業應當向業主委員會移交公共收益及其經營收支賬目。業主委員會有異議的，可以委托有資質的第三方審計機構進行審計。

業主大會成立后，共有部分、共用設施設備的經營、收益的使用和分配應當經過業主大會同意，并在管理規約中作出規定。經業主大會授權，業主委員會可自行經營共有部分、共用設施設備，也可委托物業服務企業經營。簽訂共有部分、共用設施設備的承包、租賃、經營等合同的，應當根據業主大會的授權，合同期限、金額等要件，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

（二）經營期限管理

共有部分、共用設施設備委托物業服務企業經營的，合同期限不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會經營的，合同期限不得超過業主委員會任期。

（三）資金管理

公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理。

前期物業服務期間，物業服務企業將扣除經營管理費用后的公共收益存入住宅專項維修資金專戶；未建立住宅專項維修資金專戶的住宅小區，物業服務企業應當及時向住宅專項維修資金主管部門申請補建專戶并將公共收益存入。

業主大會成立后，業主委員會應當在小區所在鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的指導下，開設公共收益專項銀行賬戶，實行專戶管理，不能與其他賬戶共用。

（四）使用管理

公共收益禁止任何單位、個人非法侵占、處分或者挪作他用。

前期物業服務期間，公共收益的使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會成立后，業主大會未決定公共收益的使用方式，應當在鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的指導下，將公共收益存入住宅專項維修資金賬戶。經業主大會決定，公共收益可以用于維修和更新、改造物業共用部位、共用設施設備、業主委員會工作經費等公共開支，也可以用于抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用以及業主大會決定的其他事項支出。

住宅小區出現《福建省物業管理條例》第六十條規定的10種危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，需要使用公共收益的，按照《福建省住房和城鄉建設廳關于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金有關事項的通知》（閩建房函〔2019〕39號）執行。

本規定印發前，物業服務企業已墊付的物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產生的費用，可建檔留存，待業主大會成立后，由業主按程序表決通過后追認核銷。

自2021年9月1日起，物業服務企業未將公共收益存入專戶，未經業主大會表決或未按緊急情況使用公共收益的，應當認定為侵占小區業主公共收益。

（五）公示管理

物業服務企業、業主委員會經營共有部分、共用設施設備的收支情況應當每三個月在住宅小區的醒目位置公示，并可通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，同時報送鄉鎮人民政府、居（村）民委員會。拒不公示的，經業主提議，鄉鎮人民政府、居（村）民委員會可以組織業主委員會或業主代表對其收支情況進行審查并公示。

（六）移交管理

物業服務企業撤出小區時,或上一屆業主委員會任期屆滿時，應當將公共收益及其經營收支賬目提請現任業主委員會確認后移交；無業主委員會的，應當由鄉鎮人民政府、居（村）民委員會或者臨時物業管理委員會確認后移交。業主委員會無法按時完成換屆選舉的，應當將公共收益及其經營收支賬目移交鄉鎮人民政府、居（村）民委員會或者臨時物業管理委員會代管。物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕移交。

業主委員會任期屆滿前三個月應當委托第三方專業審計機構，對共有部分、共用設施設備的經營收支情進行審計，審計結果要在住宅小區醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。審計費用可從公共收益列支。審計報告應同步報送鄉鎮人民政府、居（村）民委員會存檔。

三、加強執法檢查

（一）縣住建局要加大對公共收益監管力度，對不按規定公布、公示公共收益管理收入及使用情況，或撤管時拒不移交公共收益收支賬目的物業服務企業，要予以通報，并納入企業信用檔案。涉嫌經濟犯罪的，移交公安部門處理。鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當做好公共收益移交的指導和監督工作。

（二）各鄉鎮人民政府、居（村）民委員要加強對轄區內公共收益的指導監管，定期開展檢查，督導物業服務企業、業主委員會規范公共收益的管理行為。

（三）物業服務企業未按照規定公布、公示公共收益收支情況的，由縣住建局根據《福建省物業管理條例》第八十一條的規定予以處理。

（四）物業服務企業侵占、損壞物業小區公共場地、共用部位、共用設施設施的，由縣住建局根據《福建省物業管理條例》第八十三條的規定予以處理。

（五）業主委員會拒不公布、公示公共收益收支情況，由小區所在地鄉鎮人民政府進行調查核實，查證屬實的，由鄉鎮人民政府責令業主委員會限期整改；業主委員會拒不整改的，鄉鎮人民政府將相關證據移交至縣住建局，由縣住建局根據《福建省物業管理條例》第七十七條的規定予以處理。

（六）業主委員會任期屆滿，未按照規定進行公共收益收支情況公示、審計、移交的，由縣公安局根據《業主大會和業主委員會指導規則》第五十六條的規定予以處理。

四、其他

（一）2019年1月1日起的公共收益，按照新修訂的《福建省物業管理條例》的有關規定執行。

（二）2019年1月1日前的公共收益，有合同約定的，按照合同約定執行；合同沒有約定且存在糾紛的，按照當時的規定執行，或通過法律途徑解決。

（三）本規定印發之日起施行，由安溪縣住建局負責解釋，規定有效期為2年。